Частная Собственность На Землю В Московской Области: Проблема Неустановленной Категории.

Московская область - один из самых дорогих и, соответственно, привлекательных для инвестиций регионов Российской Федерации. Обширный круг инвесторов, как частных, так и корпоративных стремятся приобрести здесь в собственность земельные участки. Цели самые различные: от индивидуального жилищного строительства до создания крупных промышленных и агропредприятий. Однако, приобретая право собственности на земельные участки в Подмосковье, лишь единицы осознают в полной мере тот круг проблем, которые могут возникнуть у собственников уже после совершения сделки. Подавляющее же большинство новых собственников из-за незнания или непонимания правовой базы, регулирующей земельные правоотношения, оказываются в очень сложной ситуации.  Казалось бы, какие могут возникнуть проблемы у нового владельца, если юридическая составляющая сделки безупречна, и Вы получили все документы в законном порядке?

          Как показывает практика, «подводные камни» на пути собственника возникают спустя некоторое время, уже при освоении и даже активного использования земельного участка. Одной из таких проблем, с которой чаще всего обращаются в наше юридическое бюро, является трудность установления категории земель, в правоустанавливающих документах на покупаемый или приобретенный земельный участок.

         В соответствии с ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», в случае, если категория земель не указана в документах государственного кадастра недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. На основании данной нормы Вам, как собственнику земельного участка необходимо обратиться в органы местного самоуправления с ходатайством об установлении категории земли, как земель населенных пунктов. Администрация в подавляющем большинстве случаев, выдает собственнику письменный отказ с требованием предоставить документы, которые фактически невозможно подготовить, если на Ваш земельный участок не установлена категория.  Впоследствии, после долгих разбирательств, запросов и хождения по различным инстанциям, как правило, выясняется, что земельный участок, принадлежащий Вам на праве собственности, имеет категорию, но это категория «земли лесного фонда». Как же это произошло?

           В начале 90-х годов ХХ века местные органы власти (сельские советы, советы народных депутатов и т.д.) выделяли земельные участки в собственность гражданам из земель лесного фонда, минуя процедуры вывода этих земель из данной категории. Таким образом, получилось, что участки перешли в частную собственность, прошли кадастровый учет, но по планшетам Федерального агентства лесного хозяйства находятся на территории лесного фонда, то есть в федеральной собственности. Получается, что Вы без вины виноваты и не можете распорядиться собственностью так, как Вам хочется: например, не имеете право вырубать на данном участке деревья, не получив при этом порубочный лист. Более того, даже, если Вам и не придется ликвидировать деревья при строительстве на Вашем земельном участке, то возникнуть проблемы с надзорными органами государственными власти (например, в сфере архитектуры, природопользования и других), в которые необходимо обращаться для получения строительной документации. В итоге Вы сталкиваетесь с безвыходной ситуацией – органы местного самоуправления отказывают Вам в выдаче необходимых для строительства документов, отказывают в «приемке» построенного строения и отказывают в регистрации землеустроительного дела.

          Вы обращаетесь в суд с иском к администрации, но решение суда, как правило, не в Вашу пользу, в связи с тем, что местная Администрация не имеет полномочий самостоятельно вывести земельный участок из категории земель лесного фонда.

          Поучается замкнутый круг, из которого, как Вам кажется, нет выхода.

          Но безысходных ситуаций в таких делах не бывает. У Вас есть два варианта решения сложившейся проблемы:

1.      Инициировать перевод земельного участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов. Для этого необходимо предъявить соответствующее ходатайство в местные ораны власти, предварительно проведя публичные слушания. Однако в данном случае Вам придется положиться на компетентность и порядочность местных чиновников, которые, в сою очередь, должны ходатайствовать в региональные органы власти о необходимости такого перевода. Этот вариант, в 80% случаев тупиковый, так как органы местного самоуправления редко инициируют такой перевод в вышестоящие инстанции.

2.      Разграничить Ваш земельный участок от земель лесного фонда. Этот порядок предполагает обращение в судебные органы власти. Однако, перед предъявлением искового заявления в суд, необходимо соблюсти досудебный порядок обращений в ряд органов государственной власти. Этот путь самый рациональный и дает положительный результат в подавляющем большинстве случаев.

          Однако, всегда необходимо помнить, что самостоятельно проделать столь трудный путь от иска в суд до получения «заветного решения» в Вашу пользу способен не каждый. Здесь необходима квалифицированная помощь специалиста в данной области права. В противном случае Вам неминуемо придется запастись солидными ресурсами здоровья, времени и денежных средств.

С.А. Толкачев,

Юрист – ведущий специалист в области земельного и жилищного права

Юридического бюро «ПРАВОВЕД»