Дифференцированные платежи, их преимущества.

Слово «ипотека» в наши дни знакомо каждому. Кто-то сам улучшил жильё, у кого-то знакомые или родственники взяли квартиру и сейчас выплачивают ежемесячно крупные суммы.

Если вы планируете приобрести недвижимость с помощью этого вида кредитования, то наверняка впереди со временем встанет выбор, какие, аннуитетные или дифференцированные платежи предстоит выплачивать.

Рассмотрим подробнее, какие платежи, что из себя представляют и какие имеют преимущества.

Дифференцированные платежи – вид оплаты кредита, при котором основная часть долга выплачивается равными долями, а проценты будут начисляться на остаток.

Аннуитетные платежи – тоже вид оплаты кредита, при котором и основной долг, и проценты выплачиваются равными частями.

В чём преимущества одних платежей перед другими с точки зрения обывателя?

В первом варианте проценты начисляются на оставшуюся часть, а поскольку она уменьшается, то и платежи со временем будут всё меньше и меньше. В зависимости от сроков, сумма ежемесячных выплат может сократиться раза в два по сравнению с первоначальной.

Несомненный плюс в том, что выплаты со временем уменьшаются. Ипотеку берут на 10-25 лет, а за это время благосостояние семьи может сильно пошатнуть увольнение одного из супругов, длительная болезнь, появление незапланированного изначально ребёнка. По этим или иным причинам семье будет очень тяжело финансово отдавать крупную сумму ежемесячно. Постоянное уменьшение выплат, которое обеспечивают дифференцированные платежи, будет весьма кстати.

Правда есть и существенный минус. Поскольку сумма долга неизменна и проценты тоже никто не отменял, это уменьшение последних платежей достигается за счёт увеличения первых. Сравнивая дифференцированные платежи с аннуитетными, можно сказать, что выплаты первые годы по дифференцированным будут намного выше. Далеко не каждая семья сможет позволить себе такую финансовую нагрузку. Соответственно и банки реже дают «добро» на оформление ипотеки с такой системой выплат. С другой стороны, если считать всю сумму, которую заёмщик отдаст банку вместе с процентами – то при дифференцированных платежах она в целом получится меньше.

У аннуитетных свои плюсы – ежемесячные выплаты со временем не меняются, а значит можно распланировать бюджет на много лет вперёд. К тому же первоначальные выплаты не так высоки.

Но с другой стороны, если благосостояние семьи изменится не в лучшую сторону, долг будет выплатить очень тяжело.

Ещё один существенный минус в том, что оформленную таким образом ипотеку невыгодно закрывать досрочно. Нет, какая-то выгода в любом случае будет. Но дело в том, что изначально (в первые годы) большую часть выплат составляют проценты по кредиту. Со временем основная часть долга и проценты выравниваются, а в последние годы заемщик большей частью выплачивает долг. Отсюда следует, что, закрыв ипотеку досрочно, семья выплатит не только весь долг, но и большую часть процентов.

Если впереди вас ждёт ипотека, дифференцированные платежи можно рассчитать по следующей схеме:

(Сумма кредита * на ежемесячную процентную ставку* срок (в месяцах), на который выдан кредит+1)/2= ежемесячные процентные выплаты.

Сумма долга/срок, на который выдан кредит (в месяцах) = величина основного долга, которую нужно выплачивать ежемесячно.

Впрочем, вручную подсчитывать ежемесячные выплаты совсем необязательно. Большинство банков размещают на своих страницах интернет-калькуляторы, которые позволяют предварительно рассчитать аннуитетные и дифференцированные платежи. Достаточно выбрать срок кредитования, величину первого взноса, процентную ставку. Ипотечный калькулятор сам подсчитает сумму переплаты и ежемесячный взнос.