Подводные Камни При Купле-продаже Квартиры

«Подводные Камни» при купле-продаже Недвижимости

1. Приватизированная квартира

    Приобретая в собственность приватизированную квартиру, необходимо учитывать, кто участвовал в приватизации, и имел право пользования квартирой. Члены семьи, отказавшиеся от приватизации, должны были заявить об этом письменно. При отсутствии такого отказа, человек невключенный в приватизацию, в праве доказать недействительность приватизации и любых сделок с нею. В том случае, если сделка заключается в отношении квартиры, в которой право пользования имеет несовершеннолетний ребенок необходимо разрешение от органов опеки.

Кроме того, сложность представляет вопрос о праве пользования квартирой лица, не зарегистрированного на момент приватизации в квартире. Существуют такие случаи, когда человек по неизвестным причинам отсутствовал во время приватизации и в судебном порядке был снят с учета. Однако в случае появления такого лица, приватизация и все последующей сделки с ней могут быть признаны недействительными.

2. Наличие согласия супруга.

Если квартира была приобретена супругами во время брака, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение такой сделки. В том случае, если такого согласие не будет, можно оспорить такую сделку и признать ее недействительной.  

3. Обнаружение психического расстройства.

Сделка также может быть признана не действительной, в случае признания продавца «в момент совершения сделки не мог осознавать характер своих действий». Судебная экспертиза может установить, что в момент совершения сделки продавец не мог осознавать значения своих действий. Обычно такого рода экспертиза назначается при условии, нахождении продавца на учете, как страдающего психическими расстройствами.

4. Что нужно знать?

     Во-первых, необходимо узнать кто собственник продаваемой квартиры. Это можно проверить по записи в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Для этого можно взять выписку из ЕГРП, в которой будет отображена информация о собственнике, наличие обременения и т.д.

5. Как быть с проживающими?

Согласно со статьей 292 ГК РФ часть вторая: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Следовательно, новый собственник сможет при заключении договора, легко выписать членов семьи продавца.  Так нельзя выселить лиц, проживающих квартире, право пользования, которым возникло на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением. Кроме того. выселению не могут подвергаться люди, отказавшиеся от приватизации, но имеющие такие же права на жилое помещение, как и продавец. В связи с этим, перед оформлением сделки купли-продажи, рекомендуем проверить, на каких основаниях там живут остальные члены семьи.

6. Проведение взаиморасчетов.

• Расписка.

    В том случае, когда договор купли-продажи заверяется у нотариуса и производится частичный расчет между покупателем и продавцом, необходимо обратить внимание на то, чтобы данный факт был прописан в договоре, а именно: «Расчеты по договору произведены до его подписания».

• Указание заниженной стоимости квартиры

     В договоре, лучше не указывать заниженную стоимость квартиры, так как в случае оспаривания сделки, взысканию будет подлежать сумма, указанная в договоре. Более того, указав заниженную цену, Вы рискуете не получить имущественный налоговый вычет (напомним, что имущественный налоговый вычет может быть предоставлен при условии, что гражданин РФ имеет доходы, которые облагаются 13% налогом).

• Когда лучше производить расчет?

     Для начала следует зарегистрировать сам договор купли-продажи, затем произвести расчет и пройти регистрацию перехода права собственности. При использовании такой последовательности заключения сделки, покупатель может удостовериться, что ничто не мешает переходу права собственности, продавец также может обезопасить себя, так как до момента получения денег, недвижимость остается его собственностью.

• Рассрочка платежа

В том случае, когда не производится полный расчет с продавцом, квартира находится под залогом. Это дает возможность продавцу в случае неуплаты покупателем по рассрочке, подать на него иск.

При расчете по рассрочке в договоре следует учитывать, что право собственности на недвижимость сохраняется за продавцом до полного закрытия покупателем долга за квартиру. В таком случае право собственности продавца ограничивается наличием зарегистрированного договора купли-продажи, но к покупателю не переходит до полного расчета.

В каких случаях рекомендуется обратиться за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью?

Участие юриста в сделке поможет Вам:                         

• юридически грамотно провести сделку,                        
• проверить контрагента, договор, предлагаемый к заключению,                               
• защитить себя от мошеннических схем,                         
• защитить денежные средства при проведении взаиморасчетов.                                

Рекомендуется не пренебрегать юридическим сопровождением в первую очередь при организации сделок купли-продажи.                              

Статья предоставлена юридической компанией "Эклекс" (Eclex) - www.eclex.ru