Долевое участие в строительстве жилья

Долевое участие в строительстве жилья в России сопряжено с немалыми рисками для покупателей. Часто приходится слышать и читать об обманутых дольщиках, долгостроях, заморозке строительства, грубых нарушениях сроков сдачи. Для того чтобы не попасться на удочку мошенников, недобросовестных застройщиков, не приобрести жилье в домах, которые вряд ли сдадутся вовремя, предлагаю ознакомиться с нижеизложенным материалом.

В целях защиты прав дольщиков был принят закон о долевом участии в строительстве (ФЗ № 214), по нему есть три способа приобретения жилья в многоквартирной новостройке:

1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).
2. Вступление в Жилищно-строительный или Жилищно-накопительный кооператив (ЖСК и ЖНК).
3. Приобретение жилищных сертификатов.

Также законным основанием считается заключение с застройщиком договора инвестирования, но это очень рискованно для дольщика. Дело в том, что договор инвестирования можно заключать на любой стадии строительства, даже на этапе проекта и котлована, не имея разрешительной документации. Вдобавок, в этом случае продать недостроенную квартиру (переуступить право на нее) не получится - закон это запрещает.

Самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке является заключение договора о долевом участии в строительстве. Если застройщик предлагает иные варианты, значит, у него есть какие-то сложности и проблемы. 

Почему стоит выбирать долевое участие в строительстве по схеме ДДУ?

• Во-первых, застройщик может привлекать средства (то есть продавать квартиры в строящемся доме) по ДДУ только после получения разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство, документов на землю под строительство. Кроме этого, застройщик должен опубликовать проектную декларацию в официальных изданиях и/или в Интернете.
• Во-вторых, все заключаемые договоры должны регистрироваться в Росреестре, что исключает двойные продажи.
• В-третьих, у дольщика есть возможность в любой момент переуступить свою квартиру и получить обратно свои деньги.

Принимая долевое участие в строительстве и подписывая договор, учтите, что он обязательно должен содержать:

• площадь, этаж, количество комнат, материал, из которого строится дом, и прочие параметры жилья из проектной документации;
• срок сдачи дома;
• цену приобретаемой квартиры;
• сроки гарантии (не менее пяти лет на весь дом и не менее трех лет на инженерные коммуникации).

Если в договоре отсутствует хотя бы один пункт из четырех вышеперечисленных, то договор не считается заключенным.

Если застройщиком нарушены сроки сдачи дома, то он обязан оплатить покупателям пеню в размере 1/300 ставки ЦБ РФ. Если покупателем выступает физическое лицо, пеня оплачивается в двукратном размере.

Покупатель может отказаться от выполнения условий ДДУ, если застройщик не сдал в эксплуатацию дом по истечении двух месяцев после указанного срока, а также если качество жилья существенно не соответствует требованиям и стандартам строительства.

Важный показатель того, что долевое участие в строительстве по 214-му закону является наиболее надежным, - банки выдают ипотеку на жилье в этих объектах.

Конечно, только факт того, что застройщик работает по закону № 214, не дает гарантию на то, что вас не обманут. Перед тем как принимать долевое участие в строительстве определенного дома, стоит тщательно проверить застройщика, следует узнать - много ли домов он построил и сдал в эксплуатацию, нарушал ли сроки. Очень полезно поискать в Интернете наличие судебных исков на застройщика (например, на сайте Арбитражного суда).